江苏快三彩

時間︰2020-06-02 09:12:54 來源(yuan)︰經濟參考報

當前,國內房地產行(xing)業集中度不斷提升,房ke)笥攀sheng)劣(lie)汰趨勢正在加速。數據(ju)顯示,2019年330家房ke)篤撇 僨糠科(ke)笳ti)業績也未有明顯提升。今年,各(ge)梯隊(dui)房ke)竺偶鶻徊bu)提升,但規模房ke)罄┤莘嘔huan),新(xin)增千億房ke)笫饗韻陸jiang),近4年來房ke)笳ti)的na)勘暉瓿陝仕 揭倉鵡杲jiang)低。

房ke)罅郊ji)分化現象(xiang)加劇(ju)

1月13日(ri)下午,世茂(mao)集團與福(fu)晟集團聯合宣(xuan)布,世茂(mao)集團收(shou)購(gou)福(fu)晟集團的87個項目,成為2020年首個大(da)型收(shou)並購(gou)事(shi)件,甚至被稱(chen)為“世紀大(da)並購(gou)”。在業內看來,房地產行(xing)業正由高速發(fa)展時期進入橫盤期,加之2019年融(rong)資監管政策收(shou)緊(jin),眾多房ke)笏suo)面(mian)臨的生存壓力(li)史無(wu)前例(li)。

隨著行(xing)業集中度的不斷提升,行(xing)業頭部格局(ju)不斷穩固,2019年房ke)OP30門檻值已超千億。與此(ci)同時,留(liu)給中xing)Σqi)業的機會卻越來越少,並且地產行(xing)業的容錯(cuo)度降(jiang)低。針對世茂(mao)集團收(shou)購(gou)福(fu)晟集團事(shi)件,億翰(han)智庫相關分析人士指出︰“本次交(jiao)易的被收(shou)購(gou)方福(fu)晟集團,曾經也是穩健經營的典範,但在瞬息(xi)萬變的行(xing)情之下,連續踏空(kong)節奏,加上應(ying)對失當,最終釀下今日(ri)的苦果(guo)。”

行(xing)業整體(ti)規模增速也在顯著放緩(huan),百強房ke)蠊婺T齔?笆 佟薄019年12月,房ke)蠼徊bu)加大(da)供貨(huo)力(li)度和營銷力(li)度,以沖刺年終業績,百強房ke)筧ㄒ嫦勱鴝罨繁bi)增長18.3%至9903.4億元,創(chuang)全年單月規模新(xin)高。然而,多家市場機構統計顯示,真實情況並不如企(qi)業業績增速反(fan)映(ying)得那麼樂觀,企(qi)業實際去化表(biao)現普遍(bian)不及預(yu)期。權益口徑下,百強房ke)019年全年累計銷售金額同比(bi)增長6.5%,不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。

與此(ci)同時,2019年全年,數百家房地產企(qi)業宣(xuan)告破產的消息(xi)進一步(bu)引(yin)發(fa)市場關注。中國指數研究院的統計顯示,截至2019年11月,在人民法院公告網(wang),以“房地產+破產文書”為關鍵字可檢索出來400多條破產文書,以企(qi)業為單位來看的話,剔(ti)除(chu)部分重復企(qi)業及非房地產企(qi)業,共計330家房ke)蠓fa)布了破產相關文書。

中指院相關分析人士指出,發(fa)布破產文書的房地產企(qi)業主(zhu)要(yao)分布于(yu)長三角(jiao)與珠三角(jiao)城市群,上述兩個區域佔總數量的43%。中指院分析人士認為,“一方面(mian),熱點城市及城市群,吸(xi)引(yin)了大(da)量房地產開發(fa)企(qi)業進入,區域競爭激(ji)烈,地方小微房ke)笊娓geng)加艱難(nan);另一方面(mian),長三角(jiao)及珠三角(jiao)投資及借貸熱度高,借貸糾(jiu)紛以及公司注銷破產更(geng)加頻(pin)繁。”

融(rong)資困(kun)境疊加企(qi)業經營壓力(li)

“對破產企(qi)業進行(xing)核實後,我們(men)發(fa)現房ke)蟠da)多為當地開發(fa)企(qi)業,很(hen)多糾(jiu)紛為破產和解(jie)以及再次啟動,相比(bi)小企(qi)業而言,部分規模相對較大(da)的房ke)螅 yin)戰略定位、多元擴張(zhang)、項目銷售等問題,資金鏈也出現了問題。”中指院方面(mian)表(biao)示。

根(gen)據(ju)中指院對企(qi)業深(shen)陷困(kun)境原因(yin)分析研究,房ke)竺mian)臨破產主(zhu)要(yao)有兩方面(mian)原因(yin)︰一方面(mian),企(qi)業自身管理制度落(luo)後、運營效率較低、產品缺乏競爭力(li)、布局(ju)單一,在市場火熱的上行(xing)期階段(duan),企(qi)業的銷售業績快速增長,掩(yan)蓋自身“內功”先(xian)天不足(zu)的缺陷。同時,規模化也對企(qi)業自身管理提出更(geng)高的要(yao)求,企(qi)業並沒有及時優化應(ying)對挑(tao)戰。一旦市場進入平穩或下行(xing)期,企(qi)業的競爭力(li)短板(ban)就會凸顯出來,銷售去化以及融(rong)資等問題將(jiang)形成較大(da)壓力(li)。

另一方面(mian),部分房ke)笄捌詰囊導  齔?chun)使(shi)企(qi)業自信心急劇(ju)擴張(zhang),在業務(wu)發(fa)展方面(mian)速度過(guo)快,激(ji)進的多元化拓展拖累了企(qi)業的發(fa)展速度。

“作為一個資金密(mi)集型行(xing)業,房地產開發(fa)需要(yao)大(da)量資金支持(chi),一旦運轉(zhuan)中的環節出現資金問題,多米(mi)諾效應(ying)被觸(chu)發(fa),將(jiang)迅速蔓延(yan),導致房ke)缶 ﹫kun)頓甚至倒閉破產。”中指院方面(mian)分析指出,2019年,信用評級較高的大(da)型房ke)笞式鷯攀聘geng)加明顯,而部分小型房ke)笞式鴣醒梗 唐謐式鴟縵障災黽印!胺科(ke)筧孕枰yao)從經營上做好地產主(zhu)業,優化債務(wu)結構,降(jiang)低杠桿比(bi)例(li),平穩發(fa)展才能持(chi)久經營。”

在政策調控較緊(jin)的當下,尤其是融(rong)資端(duan)不斷收(shou)緊(jin),融(rong)資成本水漲船高,現金流更(geng)是重中之重。億翰(han)智庫方面(mian)也認為,“收(shou)並購(gou)浪潮來襲,也體(ti)現出當下地產行(xing)業之艱難(nan)。對于(yu)進入發(fa)展困(kun)境的房ke)蠖裕 蚨嗷蟶俁加凶隕淼腦 yin)。”

2019年,全國範duan)wei)多個城市取消或放寬了落(luo)戶限(xian)制。業內預(yu)計,至少未來2-3年城鎮化速度仍能保持(chi),基本ju)靡敵棖筧栽冢 zhu)宅開發(fa)仍有增長空(kong)間。億翰(han)方面(mian)認為,房地產企(qi)業在精進主(zhu)業的基礎上,可結合本身基因(yin)和資源(yuan)情況,適(shi)度投入部分地產相關的多元化業務(wu)作為長期戰略,但一定要(yao)注意多元化的投入也要(yao)遵守聚焦(jiao)原則(ze),同時平衡好主(zhu)業與其他業務(wu)的結構關系。

2020年房ke)蠊婺Tyu)計穩中有升

近幾年,房ke)蠓追咨孀zu)長租公寓(yu)、養老地產、文旅地產相關領域,也有房ke)蠼xin)能源(yuan)汽(qi)車、機器人制造(zao)、汽(qi)車零部件制造(zao)等非地產領域。上述中指院方面(mian)分析人士表(biao)示,“房ke)笠yao)對自身的財力(li)、物力(li)、人力(li)有著系統規劃,促(chun)進業務(wu)及品牌pin)男  fa)展,形成系統運營合力(li),否則(ze)新(xin)涉足(zu)業務(wu)不僅短期難(nan)見效益,主(zhu)業的發(fa)展也會受到拖累。”

行(xing)業人士指出,受市場下行(xing)和調控不放松影響(xiang),我國房地產企(qi)業正在面(mian)臨費yan)寐侍嶸 fu)債率升高、短期償(chang)債能力(li)下滑的困(kun)境,尤其中xing)︵頭科(ke)螅 越jiang)面(mian)臨一定的盈利和資金壓力(li)。

未來,在融(rong)資監管全方位趨緊(jin)的情況下,行(xing)業分化將(jiang)會持(chi)續加劇(ju)。業內普遍(bian)認為,雖(sui)然目前房地產市場整體(ti)去化壓力(li)尚存,但行(xing)業將(jiang)保持(chi)長期平穩發(fa)展的市場環境已趨于(yu)明朗。預(yu)計2020年企(qi)業整體(ti)規模將(jiang)維持(chi)穩中有升的增長態(tai)勢。行(xing)業競爭加劇(ju)下,百強房ke)竽誆康姆只 窬ju)也bu)jiang)進一步(bu)持(chi)續。

在市場去化承壓的背景下,企(qi)業的發(fa)展重心逐漸由“增量角(jiao)逐”轉(zhuan)向(xiang)“提質增效”,未來業績規模的增長不能簡單依(yi)賴于(yu)供貨(huo)量的加大(da),企(qi)業戰略布局(ju)、組織管控、品牌建設等綜合實力(li)的提升將(jiang)是房ke)笪蠢垂gong)作的重中之重。

“尤其是中xing)︵頭科(ke)蟛季ju)相對集中,很(hen)難(nan)平衡區域風險。因(yin)此(ci),適(shi)度降(jiang)低杠桿比(bi)例(li),放緩(huan)增長節奏,能夠有xing)?奼芟紙鵒鞣縵鍘!幣諍han)智庫方面(mian)指出,當下房地產行(xing)業的競爭格局(ju)與以往大(da)有不同,合作是當下房ke)笊婧途赫鬧zhu)要(yao)形式,合作的本ju)適(shi)怯攀平jiao)換,合作的na)康氖峭晟譜暈業淖試yuan)矩陣。

編輯︰郭夢涵

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